Kira hukuku, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen önemli bir hukuk dalıdır. Bu alan, Türk Borçlar Kanunu (TBK) başta olmak üzere çeşitli yasal düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları ile şekillenmektedir.
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre:
Tanımı: TBK madde 299 – Tanımı MADDE 299
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu tanım, kira ilişkisinin temelini oluşturur ve tarafların karşılıklı edimlerini (borçlarını) belirler. Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir.
Kira Süresi TBK Madde 300:
Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Kira Hukukunda Kiraya Verenin (Ev Sahibinin) Hakları ve Yükümlülükleri
Kiraya verenin temel yükümlülüğü, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır.
Teslim borcu Madde 301:
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
Bu yükümlülük, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiraya veren ayrıca, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 302). Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere de kiraya veren katlanır (TBK m. 303).
Kiraya verenin en temel hakkı ise, kira bedelinin kiracı tarafından düzenli olarak ödenmesini talep etmektir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Kira Hukukunda Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artırılması
Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, TBK’nın 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre: kira artışları belirli sınırlamalara tabidir. Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira Hukukunda Tahliye Nedenleri
Kiraya veren, belirli şartlar altında kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu nedenler TBK’da sınırlı sayıda belirtilmiştir. En yaygın tahliye nedenlerinden biri, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmasıdır.
Diğer bir tahliye nedeni ise, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır.
Kira Hukukunda Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri
Kiracının temel yükümlülüğü, kira bedelini ödemektir. Genel olarak MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Ayrıca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
3. Hukuk Dairesi 2022/6075 E. , 2023/1269 K.
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 316 ncı maddesi; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir.
2. Aynı Kanun’un 334 üncü maddesi; “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. “hükmünü içermektedir 3. 6098 sayılı Kanun’un 321 inci maddesi; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde kiralananı ne durumda teslim almışsa, o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapması sözleşmeye aykırı bir davranış olarak kabul edilebilir.
3. Hukuk Dairesi 2023/383 E. , 2023/1689 K.
Kira sözleşmesi kapsamında kiracıya tanınan kullanma hakkı, kiracıya kiralanan şey üzerinde keyfi olarak tadilat ve onarım yapma hakkı vermez Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda tadilat ve onarım yapması da aynı derecede sözleşmeye aykırı bir davranıştır.
3. Bu nedenle kiracı, kural olarak, kiralananda ancak kiraya verenin açık veya zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir Bu izinle kiracı, iznin kapsamına giren tadilat ve onarımları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ihlal etmeksizin yapabilme imkanına sahip olur. Diğer taraftan, kiraya veren izin vermekle, bu çalışmaları ve giderlerini (benimsemediğinde veya kiralananda değer artışına sebep olmadığında) borçlanmış değildir.
Kira Hukukunda Sözleşmenin Sona Ermesi ve Uzaması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kira Hukukunda Emsal Kararlar ve Uygulama
Yargıtay içtihatları, kira hukukunun yorumlanmasında ve uygulanmasında büyük önem taşır. Yukarıda belirtilen içtihatlar, kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğünü ve kiraya verenin izni olmadan tadilat yapamayacağını vurgulamaktadır. Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ve tahliye süreçleri, kanunda belirtilen özel şartlara tabidir ve kiraya verenin tek taraflı fesih bildirimi genellikle hukuki sonuç doğurmaz.
Kira Hukukunda Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumu
Kira Hukukunda kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği’nin 35. maddesi uyarınca ödeme emri gönderebilir.
Bu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilmez veya borç ödenmezse, alacaklı haciz talep edebilir ve icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasını isteyebilir.
Kira Hukukunda Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye
Kira Hukukunda kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
3. Hukuk Dairesi 2017/4154 E. , 2018/1789 K.
Mahkemece davanın kabulü ile dava tarihi itibarıyla taraflar arasında 12.03.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin ve kira ilişkisinin varlığının tespitine, karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir Türk Borçlar Kanununun 3. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Bu kuralın istisnaları da mevcuttur; kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Apilex ile Kira Hukukunda Doğru ve Güncel Bilgiye Erişim
Kira hukukunda hak kayıplarının önlenmesi, doğru mevzuat bilgisine ve güncel içtihatların takibine bağlıdır.
Apilex, Türk Borçlar Kanunu hükümleri, Yargıtay emsal kararları ve uygulamaya yön veren güncel hukuki gelişmeleri tek bir platformda sunarak hem kiracılar hem de ev sahipleri için güvenilir bir başvuru kaynağı oluşturur.
Tahliye süreçleri, kira bedeli uyuşmazlıkları ve sözleşmeye aykırılık halleri gibi karmaşık konularda Apilex, pratik ve erişilebilir hukuki bilgiyle süreci daha öngörülebilir hale getirir.
Bir yanıt yazın