Maliki Olmayan Kişinin Kira Sözleşmesi Yapması Geçerli mi? Türk Hukukunda Kira Sözleşmesinin Geçerliliği, Riskler ve 6 Hukuki Senaryo

1. Giriş: “Kiraya Veren = Malik” Yanılgısı Neden Bu Kadar Yaygın?

Uygulamada kira ilişkilerinin önemli bir kısmı, tapudaki malik ile değil; malikin yakını, yöneticisi, emlakçısı, mirasçılardan biri, hatta bazen taşınmazı fiilen elinde bulunduran bir kişiyle kuruluyor. Kiracı açısından mesele çoğu zaman “anahtarı kim veriyor?” ve “kira kime ödenecek?” kadar pratik bir noktaya sıkışıyor. Ne var ki Türk hukukunda bu soruların cevabı yalnızca pratik değil; aynı zamanda ciddi sonuçlar doğuran hukuki nitelendirmelere dayanır.

Bu yazının amacı şudur: Tapuda malik görünmeyen bir kişinin “kiraya veren” sıfatıyla yaptığı kira sözleşmesinin

• hangi şartlarda geçerli sayılacağını,
• hangi şartlarda sadece tarafları bağlayacağını,
• hangi hallerde gerçek malik bakımından “yok hükmünde” gibi sonuçlara yaklaşabileceğini,
• kiracı ve kiraya veren bakımından doğabilecek riskleri,
• ve en önemlisi “somut olay” bazında nasıl güvenli ilerlenebileceğini

detaylı ve senaryo bazlı şekilde ortaya koymak.

2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği: Neden “Şahsî Hak” Kritik?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralananı kullanıma bırakması; kiracının da kira bedeli ödemesi esasına dayanır (TBK m.299). Bu ilişki kiracıya tapu üzerinde bir hak vermez; kiracı, kural olarak sadece sözleşmeden doğan “kullandırma borcunun” ifasını talep edebilir.

Buradan çıkan iki temel sonuç vardır:

(1) Kiraya verenin malik olması şart değildir.
Kira, bir “tasarruf işlemi” değil, borçlandırıcı bir sözleşmedir. Bu nedenle malik olmayan bir kişi de borçlanabilir.

(2) Buna rağmen, malik olmayan kişinin yaptığı kira sözleşmesinin gerçek maliki hangi ölçüde bağlayacağı ayrı bir sorudur.
Sözleşme kiracı ile sözleşmeyi imzalayan “kiraya veren” arasında geçerli olabilir; fakat malik “ben bu sözleşmeye taraf değilim” dediğinde uyuşmazlık çok farklı bir eksene kayabilir.

Yargıtay/HGK, başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesinin mümkün olduğunu ve kiralayanın malik olmasının zorunlu olmadığını açıkça kabul etmektedir. Ancak aynı içtihat çizgisi, kiralayan sıfatının ispatı, malikin müdahalesi ve somut olayın özellikleri bakımından farklı değerlendirmelere de kapı aralar.

3. Temel Ayrım: “Kira Sözleşmesinin Geçerliliği” ile “Maliki Bağlaması” Aynı Şey Değildir

Bu konuda en kritik kavşak şudur:

Kira Sözleşmesi geçerli mi?

Eğer taraflar (kiracı + kiraya veren görünen kişi) karşılıklı iradelerini açıkladıysa, kira ilişkisi kurulabilir. Yazılı şekil çoğu kira için geçerlilik şartı değildir (ispat ve uyuşmazlık yönetimi açısından önemlidir).

Bu sözleşme gerçek maliki bağlar mı?

Malikin sözleşmeye taraf olmaması halinde, genel kural olarak sözleşmeden doğan hak ve borçlar taraflar arasında kalır. Malikin bağlanması çoğu zaman temsil, yetki, onay veya zımni kabul tartışmalarına dayanır.

Bu ayrımı net koymadığınız her makale, okuyucunun zihninde “madem geçerli, o halde güvenli” gibi hatalı bir güven duygusu doğurur. Oysa pratikte “geçerli ama güvensiz” ihtimali oldukça yüksektir.

4. Malik Olmayan Kişinin Kira Sözleşmesi Yapmasının Sonucu: Taraflar Arasında Borç İlişkisi Doğar

Malik olmayan kişiyle yapılan kira sözleşmesi kural olarak:

• Kiracı ile sözleşmeyi yapan kişi arasında geçerlidir,
• Kiracı kira bedelini sözleşmenin karşı tarafına ödemekle yükümlüdür,
• Kiraya veren görünen kişi TBK m.301 uyarınca teslim ve kullandırmayı sürdürme borcu altına girer.

Burada en büyük pratik mesele şudur: Malik olmayan kişi, kiralananı teslim etmiş görünse bile; gerçek malik müdahale ederse kiracının fiilen kullanım imkânı kesilebilir. Bu durumda kiraya veren (malik olmayan kişi) TBK m.301’deki borcunu ihlal etmiş sayılabilir ve kiracının zararları gündeme gelir.

5. Kiracı Açısından Risk Analizi: Tahliye, Ecrimisil ve “Çifte Ödeme” Tehlikesi

5.1. Tahliye Riski (Fiili Risk + Hukuki Risk)

Malik, sözleşmeyi tanımıyor ve kiracının taşınmazda bulunmasına rıza göstermiyorsa kiracı, kendisini bir anda “haklı kiracı” gibi hissederken fiilen “haksız işgal” tartışması içine düşebilir.

Kiracının elinde yazılı sözleşme olması bile tek başına her zaman yeterli korumayı sağlamayabilir; çünkü sözleşmenin muhatabı malik değilse, malik “benim iradem yok” diyebilir. Bu noktada kiracı, çoğu zaman taşınmazda kalabilmek için malikin açık rızasını veya en azından zımni kabulünü gösterebilmelidir.

5.2. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Riski

Malik, kira sözleşmesini tanımadığını ileri sürerse, kiracının kullanımını “haksız işgal” olarak nitelendirip geçmişe dönük ecrimisil talep etmeye çalışabilir. Uygulamada ecrimisil, emsal kira bedeline göre belirlense de uyuşmazlık ve bilirkişi süreçleri kiracı açısından maliyetli ve yıpratıcıdır.

5.3. Çifte Ödeme Riski (Yanlış Kişiye Ödeme)

Kiracı kira bedellerini malik olmayan kişiye öder; sonra malik “bana ödemedin” diyerek kira borcunun kendisine ödenmesi gerektiğini iddia edebilir (özellikle malikin kira ilişkisine müdahil olduğu tartışmalı durumlarda). Bu, pratikte “aynı dönem için iki farklı kişiden ödeme talebi” stresini doğurur.

En güvenli yaklaşım, kira ödemelerinin ve depozitonun hukuki statüsünün en başta netleştirilmesidir:

• Ödeme kime yapılacak?
• O kişi hangi yetkiye dayanıyor?
• Yetki yazılı mı, noter mi?
• Makbuz/hesap hareketi nasıl düzenlenecek?

5.4. Depozito ve Onarım Taleplerinde Muhataplık Sorunu

Kiracı en sık şu problemlere düşer:

• Depozito iadesi zamanı geldiğinde “kiraya veren” ortadan kaybolur,
• Ayıp ve onarım taleplerine cevap vermez,
• Malik ise “ben taraf değilim” diyerek sorumluluktan kaçınır.

Bu nedenle kiracının sadece “anahtarı veren kişiye” değil; taşınmazın hukuki kaderini belirleyen malike de temas eden bir güvenlik mekanizması kurması gerekir.

6. Malik Olmayan “Kiraya Veren” Açısından Risk Analizi: Teslim Borcu, Tazminat ve İtibar Riski

Malik olmayan kişi kira sözleşmesi yaptığında, sözleşmenin tarafı olarak TBK kaynaklı borç altına girer. En kritik borç TBK m.301’deki teslim ve kullandırmayı sürdürme borcudur. Malik müdahale ettiğinde:

• kiralanan teslim edilemez,
• kiracı taşınmazı kullanamaz,
• kiracı taşınma masrafları, yeni kira farkı, iş kaybı, tadilat giderleri gibi zararlar ileri sürebilir.

Bu zararların kapsamı somut olaya göre büyüyebilir. Özellikle işyeri kiralarında “faaliyetin aksaması” iddiaları yüksek meblağlara çıkabilir.

7. 6+ Hukuki Senaryo: Uygulamada En Sık Karşılaşılan Durumlar

Aşağıdaki senaryoları hem “hukuki nitelendirme” hem de “pratik öneri” ile birlikte okumak gerekir.

Senaryo 1: Noter Vekâleti / Yetkili Temsilci (Emlakçı, Yönetici vb.) ile Kiralama (En Güvenli Model)

Malik, bir kişiye kira sözleşmesi yapma yetkisi vermişse (ideal olan noter vekâleti), bu durumda kira sözleşmesi fiilen malik adına kurulmuş sayılır. Kiracı açısından risk dramatik biçimde azalır. Burada kritik olan: yetkinin kapsamı.

• “Sadece gösterme/ilan verme yetkisi” mi var?
• “Kira sözleşmesini imzalama ve teslim alma yetkisi” açıkça yazıyor mu?
• Depozito alma ve tahliye/ibraname gibi işlemler yetkide var mı?

Bu ayrıntılar yoksa, kiracı yine “yetkisiz temsil” tartışmasına düşebilir.

Senaryo 2: Eş, Çocuk, Kardeşin Kiraya Vermesi (Aile Yakınlığı Yetki Vermez)

Toplumda en yaygın hata: “Eşi veriyorsa sorun olmaz” varsayımıdır. Aile bağı temsil yetkisi doğurmaz. Malik sonradan açıkça kabul etmez veya zımnen onaylamazsa sözleşme maliki bağlamayabilir.

Pratikte kiracı, aile üyesiyle kira sözleşmesi yapıyorsa mutlaka:

• Tapu kaydı,
• Yetki belgesi,
• Ödeme planı ve depozito güvenliği

gibi başlıklarda ekstra tedbir almalıdır.

Senaryo 3: Alt Kira / Kullanım Hakkının Devri (TBK m.322 ve Yazılı Rıza)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin yazılı rızası şarttır (TBK m.322). “Kiracı kiraya veren değil” gibi görünse de, bu senaryo makalenizde özellikle önemli; çünkü uygulamada alt kiracılar çoğu zaman “malik kim?” sorusunu hiç sormadan taşınmaza girer.

Alt kiracı açısından temel riskler:

• Asıl kira sözleşmesi sona ererse alt kira da fiilen risk altına girer,
• Yazılı rıza yoksa tahliye baskısı artar,
• Ödemeler ve depozito zinciri karmaşıklaşır.

Senaryo 4: Miras Paylaşılmadan Mirasçının Kiraya Vermesi (TMK m.640 – Elbirliği ve Ortak Tasarruf)

Muris öldükten sonra paylaşım yapılana kadar mirasçılar “elbirliğiyle” malik olur (TMK m.640). Bu dönemde tek mirasçının tüm taşınmazı kiraya vermesi, diğer mirasçıların itirazı halinde büyük uyuşmazlık yaratabilir.

Burada iki pratik sonuç var:

• Kiracı “ben kira sözleşmesi yaptım” der; diğer mirasçılar “biz rıza vermedik” diyebilir,
• Sulh hukuk mahkemesinden temsilci atanması gibi yollar gündeme gelebilir.

Bu senaryo, makalenizde “yüksek risk – çok sık görülür” etiketiyle özellikle büyütülebilir.

Senaryo 5: Tapu Devri Tamamlanmadan Fiili Zilyedin Kiraya Vermesi (Satış Vaadi / Elden Anlaşma / Devir Süreci)

Bazen taşınmaz fiilen birinin elindedir; fakat tapu devri yapılmamıştır. Bu kişi kiraya verir. Kiracı açısından “gördüm, gezdim, anahtarı aldım” yeterli sanılır. Oysa tapu devri olmadan malikin kim olduğu hâlâ önemlidir.

Bu senaryoda riskler:

• Tapu maliki taşınmaza müdahale edebilir,
• Satış/devir süreci bozulabilir,
• Kiracı iki ayrı taraf arasında kalabilir.

Senaryo 6: Malikin Zımni Onayı (Sessizlik, Kira Kabulü, Fiili Muhataplık)

Uygulamada sıkça şu olur: Malik başta kira sözleşmesini imzalamamıştır; ama

• kira bedelleri malikin hesabına gider,
• malik kiracıyla aidat/onarım konuşur,
• malik taşınmazı gezip “sorun var mı” der,
• uzun süre itiraz etmez.

Bu durumda malikin “zımni onay” verdiği iddia edilebilir. Ancak bu mesele somut olaya aşırı bağlıdır; her sessizlik onay anlamına gelmez. Bu nedenle kiracı için en güvenlisi, zımni onay ihtimaline bel bağlamak değil; açık yazılı rıza/temsil ilişkisini kurmaktır.

Senaryo 7 (Ek): Malik Olmayan Kiralayanın “Kiralayan Sıfatı” Tartışması ve İspat

HGK içtihadında da vurgulandığı üzere kiralayan sıfatı tartışıldığında, bunu iddia eden tarafın ispat yükü gündeme gelir. Uygulamada kiracı “ben kira sözleşmesi yaptım” derken; malik “ben değilim” diyebilir. Bu noktada:

• sözleşmenin imzası,
• teslim tutanakları,
• ödeme dekontları,
• yazışmalar,
• tanıklar,

gibi deliller önem kazanır.

8. Taraflar İçin Uygulanabilir Güvenlik Protokolleri (Kontrol Listesi)

8.1. Kiracı için “Kira Öncesi 10 Maddelik Kontrol”

1) Tapu kaydını gör (malik kim?)

2) Kiraya veren malik değilse yetki belgesi iste (noter vekâleti ideal)

3) Sözleşmede kiraya verenin sıfatını yaz (malik / vekil / temsilci)

4) Kira bedelini mümkünse malikin hesabına öde

5) Ödeme açıklamasını “… ayı kira bedeli” diye yaz

6) Depozito için yazılı madde koy; iade şartlarını netleştir

7) Teslim tutanağı yap; sayaç/anahtar/eksik listesi ekle

8) Aidat/yan giderlerin kime ait olduğunu yaz

9) Tadilat/onarım yetkisini yaz (izin mekanizması)

10) Tahliye şartları ve tebligat adreslerini net yaz

8.2. Malik olmayan kiraya veren için “Kira Sözleşmesi Öncesi 8 Maddelik Güvenlik”

1) Yazılı yetkin yoksa sözleşme yapma

2) Yapacaksan “temsilci” sıfatını açık yaz

3) Teslim borcunu fiilen sağlayabileceğini garanti altına al

4) Kiracıya malikin kim olduğunu gizleme (uyuşmazlıkta aleyhine döner)

5) Depozitoyu korumalı şekilde yönet (emanet/ayrı hesap vb.)

6) Malikin itiraz ihtimalini azaltacak yazılı onay al

7) Kiracıyı “tahliye/ecrimisil riski” konusunda bilgilendir (sonradan hile iddiası çıkmasın)

8) Tüm teslim/tesellüm belgelerini düzenle

9. Sık Sorulan Sorular (SSS) – Makaleyi Daha “Okur Dostu” Yapmak İçin

Soru: “Sözleşme geçerliyse malik beni çıkaramaz” doğru mu?
Her olayda otomatik doğru değildir. Sözleşme taraflar arasında geçerli olabilir; ancak malikin bağlanıp bağlanmadığı ayrıca değerlendirilir.

Soru: “Emlakçı ile yaptım, sorun olmaz” doğru mu?
Emlakçının sadece aracılık yetkisi olması mümkündür. Sözleşme imzalama yetkisi ve maliki temsil yetkisi ayrıca aranmalıdır.

Soru: “Kira ödemesini malikin hesabına yaparsam güvende miyim?”
Bu çoğu zaman güçlü bir güvenlik adımıdır; fakat tek başına bütün uyuşmazlıkları bitirmez. Yine de zımni kabul iddiasını güçlendirebilir.

Soru: “Depozito kime verilmeli?”
İdeal olan, depozitonun malike veya açık yetkili temsilciye verilmesi ve yazılı düzenlenmesidir. Aksi halde iade aşamasında muhataplık krizi yaşanır.

10. Sonuç: Malik Olmayan Kişinin Kira Sözleşmesi Yapması Geçerli mi?

Türk hukukunda kira sözleşmesi şahsî hak doğurduğu için, tapuda malik olmayan bir kişinin “kiraya veren” olarak sözleşme yapması kural olarak mümkündür ve kira sözleşmesi, en azından taraflar arasında geçerlilik doğurabilir. Ancak bu geçerlilik otomatik şekilde gerçek maliki bağlamaz. Malik onayı (açık veya zımni), temsil yetkisi, ödeme akışı, teslimin fiilen sağlanması ve malikin müdahalesi gibi unsurlar somut olayda belirleyici olur.

Bu nedenle güvenli yaklaşım şudur: Kira sözleşmesi mümkünse doğrudan malik ile; değilse noter vekâleti veya açık yazılı yetki ile hareket eden temsilciyle yapılmalıdır. Kiracı açısından tapu/yetki kontrolü, ödeme güvenliği ve teslim tutanağı gibi tedbirler; malik olmayan kiraya veren açısından ise yetki ve ifa kabiliyeti test edilmeden sözleşme kurulması, ciddi tazminat risklerini beraberinde getirebilir.

11. Apilex Perspektifi: Malik Olmayan “Kiraya Veren” ile Sözleşme Sürecini Güvenli Hale Getirmek

Bu makalenin önceki bölümleri, malik olmayan kişinin yaptığı kira sözleşmesinin teorik olarak mümkün fakat pratikte yüksek riskli olabileceğini gösterdi. Uygulamadaki temel problem, çoğu kiracının “kiraya veren kim?” sorusunu hukuki düzlemde değil, süreç yönetimi düzleminde ele almasıdır. Tam da bu noktada Apilex, kira ilişkisini bir “imza attım bitti” basitliğinden çıkarıp; doğrulama, kayıt, risk skorlaması ve delil üretimi üzerinden sistematik hale getiren bir yaklaşım sunar.

Apilex’in burada ortaya koyduğu değer şudur:
Malik olmayan kişiyle kira sözleşmesi kurulabilir; fakat güvenli ilerlemek için tarafların “hukuki pozisyonunu” ve “yetki zincirini” görünür kılmak gerekir. Apilex, bunu pratikte uygulanabilir kontrol mekanizmalarına dönüştürür.

11.1. Apilex’te Temel Mantık: “Kiralayanın Sıfatı” Bir Beyan Değil, Doğrulanabilir Bir Veri Olmalıdır

Uygulamada sözleşmelerde en sık karşılaşılan problemlerden biri, kiraya verenin sıfatının sözleşmede yazılı olmasına rağmen bunun belgeye dayanmamasıdır. Örneğin kira sözleşmesinde “kiraya veren: Ahmet Yılmaz” yazsa bile, Ahmet Yılmaz’ın:

• malik mi,
• temsilci mi,
• mirasçı mı,
• fiili zilyet mi,
• emlakçı mı,

olduğu çoğu zaman belirsizdir. Apilex’in yaklaşımı, kiraya veren sıfatını bir “etiket” olarak değil, doğrulanabilir bir sözleşme parametresi olarak ele alır.

Bu nedenle Apilex’te sözleşme akışı şu mantığa dayanır:

1. “Kiraya veren kim?” sorusu tek adım değil, çok adımlı bir doğrulama sürecidir.
2. Kiraya verenin rolü seçildiğinde sistem otomatik olarak o role göre zorunlu belge setini çıkarır.
3. Belge yoksa sistem bunu “yüksek risk” olarak işaretler ve sözleşme hazırlığına devam edilse bile taraflara açık uyarı verir.

Yani Apilex’in kritik farkı:
Belgesiz rol seçimine izin verir (çünkü hayat böyle), ama bu riski saklamaz; görünür ve yönetilebilir hale getirir.

11.2. Apilex Risk Skoru: “Geçerli Ama Güvensiz” Durumları Somutlaştırmak

Bu makalede vurgulanan en kritik ayrım şuydu:
Sözleşme geçerli olabilir ama maliki bağlamayabilir.
Apilex bu farkı kullanıcı açısından anlaşılır kılmak için, sözleşme kurulumunda bir risk skorlaması üretir.

Risk skorlaması şu parametrelerle güçlenir:

• Tapu maliki ile sözleşmedeki kiraya veren aynı mı?
• Kiraya veren “vekil/temsilci” diyorsa vekâletname var mı?
• Ödeme hesabı kime ait?
• Depozito kime veriliyor?
• Teslim tutanağı var mı?
• Malikin iletişim/onay beyanı kayıt altına alındı mı?
• Kira bedeli malikin hesabına mı gidiyor?

Bu skorun amacı “hukuki hüküm vermek” değil; taraflara şu mesajı net vermektir: Bu ilişki kurulabilir, ama şu şu riskleri taşıyor. Bu riskleri azaltmak için şu adımlar zorunlu/önerilir.

Bu mekanizma pratikte iki büyük fayda sağlar:

• Kiracı, “sözleşmem var” rahatlığıyla hareket edip sonradan şok yaşamaz.
• Malik olmayan kiraya veren, yetkisiz işlem yapıp ileride tazminatla karşılaşma ihtimalini daha baştan görür.

11.3. Apilex Belge ve Delil Üretimi: Uyuşmazlık Anında İspat Zinciri Kurmak

Kira ilişkilerinin büyük kısmında taraflar, “anlaşırız” diyerek belge düzenlemeyi geri plana atar. Oysa malik olmayan kişiyle yapılan sözleşmelerde delil, neredeyse sözleşmenin kendisi kadar hayati hale gelir.

Apilex burada sadece sözleşme üreten bir sistem değil; aynı zamanda uyuşmazlık halinde kullanılabilecek bir “ispat paketi” üreten altyapı olarak çalışır.

Apilex’in ürettiği delil setleri örneğin şunları içerir:

• Sözleşme kurulumu sırasında beyan edilen sıfat ve dayanak
• Tapu sahibinin kim olduğuna ilişkin kayıt (yüklenen belge/ekran görüntüsü / doğrulama notu)
• Ödeme yöntemine ilişkin kayıt (IBAN kime ait, açıklama şablonu)
• Teslim tutanağı ve anahtar/sayaç listesi
• Taraflar arası yazışma kaydı (onay mesajı, arabulucu dil, uyarı metni)
• Depozito teslim belgesi

Bu yaklaşım özellikle şu kritik senaryolarda çok değerlidir:

• Malik “benim rızam yoktu” dediğinde, kiracı malikin zımni kabulünü göstermek zorunda kalabilir.
• Malik olmayan kiraya veren “ben yetkiliydim” diyebilir; fakat vekâletname yoksa sözlü iddiaya düşer.
• Ecrimisil/tahliye süreçlerinde kiracının “iyi niyet + hukuki sebep” iddiasını güçlendiren şey, delil zinciridir.

Apilex, tarafları bu delil zincirine otomatik olarak iter.

11.4. Apilex Protokolü: Malik Olmayan Kiraya Verenle Sözleşme Yapılacaksa 3 Aşamalı Güvenlik Modeli

Apilex’in önerdiği güvenlik modeli pratikte üç aşamadan oluşur:

Aşama 1: Kimlik ve Rol Doğrulama

• Kiraya veren rolünü seçer: malik / vekil / mirasçı / emlakçı / yönetici / zilyet.
• Rol seçimine göre sistem zorunlu belge ister:
  • vekil ise vekâletname,
  • mirasçı ise veraset ilamı + diğer mirasçı onayı,
  • emlakçı ise yetki belgesi,
  • zilyet ise tapu malikiyle ilişkiyi gösteren dayanak.

Aşama 2: Ödeme ve Depozito Güvencesi

Apilex burada kiracıyı şu şekilde yönlendirir:

• Mümkünse ödeme malikin hesabına yapılmalı.
• Bu mümkün değilse:
  • ödeme açıklaması standartlaştırılmalı,
  • depozito için emanet/ayrı hesap yöntemi önerilmeli,
  • kiraya veren sıfatının belgesi sözleşmeye eklenmeli.

Aşama 3: Teslim ve Kullanım Sürekliliği

Malik olmayan kiraya veren açısından asıl risk TBK m.301’dir: kullandırmayı sürdürme borcu.

Apilex bu aşamada:

• Teslim tutanağını zorunlu hale getirir,
• Sayaç/anahtar kayıtlarını alır,
• Kiracının taşınmaza fiilen girdiği tarihi netleştirir,
• İleride “teslim edilmedi / eksik teslim edildi” tartışmasını minimize eder.

Bu üçlü model, sözleşmenin “geçerli ama güvensiz” kalmasını engellemez; fakat güvensizliği yönetilebilir hale getirir.

11.5. Apilex’in En Kritik Katkısı: Taraflara “Uyuşmazlık Öncesi Uyarı” Vermek

Kira ilişkilerinde en sık görülen problem, tarafların riskleri uyuşmazlık çıktıktan sonra öğrenmesidir. Oysa malik olmayan kiraya verenle yapılan sözleşmede riskler baştan bellidir ve taraflara açıkça anlatılmadığında, ileride:

• “beni aldattı”,
• “yetkisi yokmuş”,
• “ben bilmiyordum”,

gibi iddialar büyür.

Apilex burada bir “uyarı katmanı” üretir:

• Kiracıya: “Malik olmayan kişiyle sözleşme yapıyorsun. Malik müdahale ederse tahliye/ecrimisil riski var. Şu belgelerle riski azaltabilirsin.”
• Kiraya veren görünen kişiye: “Yetki belgen yoksa teslim/kullandırma borcunu ifa edemeyebilirsin. Kiracının zararları gündeme gelir.”

Bu uyarıların yazılı ve zaman damgalı olması, sonraki uyuşmazlıklarda “bilgilendirme yapıldı mı?” tartışmasını da azaltır.

12. Apilex Sonuç: Malik Olmayan Kiraya Verenle Kira Sözleşmesi Mümkün, Ama Süreç Doğrulama Olmadan Kör Uçuşa Dönüşür

Apilex’in kira ilişkisine getirdiği temel yaklaşım şudur:

• Malik olmayan kişiyle sözleşme yapmak mümkündür,
• fakat sözleşmeyi güvenli kılan şey “imza” değil, yetki ve delil mimarisidir,
• bu mimariyi kurmayan ilişki, geçerli olsa bile uyuşmazlıkta kırılgan hale gelir.

Apilex, kiracının “anahtarı aldım” rahatlığını hukuki zemine oturtur; malik olmayan kiraya verenin de “nasıl olsa bir şey olmaz” sezgisel davranışını disipline eder. Böylece kira ilişkisi, tesadüflere değil; doğrulama ve kayıt altına almaya dayalı, sürdürülebilir bir modele dönüşür.